2026年初，银行把油麻地弥敦道525号那栋楼的底层商场拿去卖掉，成交价是3亿港元，这地方邓成波在2014年花了8.3亿买回来，现在只卖到原来价格的三成六，它后来被改造成医疗中心，但人越来越少，一直空着没人租，最后按每平方英尺5068港元出手，这个价格其实不算低，回报率有6%以上，但对原主人来说，只是剩下还能动的零件罢了。

那段时间，观塘中海日升中心的五个铺位和车位一起卖了1.72亿元，这些铺子是从2014年到2017年陆续买下的，总共花了4.94亿元，算下来亏了65%，湾仔尚翘峰有个商铺以4300万价格卖给了一家餐饮公司，不是炒家接手，而是对方自己要用，直接退场了，三年里邓家一共卖掉超过80处物业，套现大约230亿元，但大部分都是亏本出手的，有些甚至亏掉一半，资产实实在在地缩水了。

邓成波在1934年出生，是广东南海人，他在60年代从长沙湾一家霓虹灯店开始打工，后来到了1991年，他花六千万买下旺角豪门酒楼，把它改建成电脑中心，每月租金达到两百八十万，回报率有8.5厘，这件事让他站稳了脚跟，之后他就专门做“低价买入、改造后高价卖出”这一套方法，速度快、判断准、出手狠，2008年金融危机过后，他抓住政府推出的“活化工厦”政策，用两亿买下葵涌成功中心，半年后就转手卖了七亿，又用一亿八千万拿下观塘长江电子大厦，改名叫做The Wave，再以十亿卖出，净赚超过五倍，到最巅峰的时候，他手里有两百多个工商铺物业，2021年估值接近八百亿，排到福布斯香港富豪榜的第19位。

转折点在2016到2017年，邓成波让儿子邓耀升接手酒店和婚庆业务，投入上百亿资金，打算把酒店房间从3500间增加到5000间，还计划推动公司上市，这个方向偏离了他原本擅长的商铺改造和旧楼翻新业务，2019年遇上社会动荡，游客数量大幅减少，接着三年疫情更是让酒店几乎空置，租金收入基本归零，而他们之前已经将多处物业进行多次抵押，每年仅利息就要支付近20亿港元，从2020年开始，邓成波不得不转向高利贷借款，并陆续出售中环的詹氏大厦、汀兰巨等优质资产来维持运营，结果资产越卖价格越低，但为了周转又不得不继续出售，陷入恶性循环。

邓成波结过两次婚，长房有三个儿子，二房有两个孩子，接班的是小儿子邓耀升，他在加拿大读了MBA，喜欢尝试各种生意，买下易通讯和松龄护老院，都没做出什么成绩，2021年波叔去世前还提醒别低价卖掉，但市场不认人情，遗产由邓耀升和邓耀辉管理，结果被财务公司追讨6900万债务，戴德梁行要790万费用，好几个物业被银行收走，欠款超过一亿元，外面有人说他们可能已经资不抵债，两人或许会个人破产，邓耀升只回应一句大家都在努力，几个月后自然见分晓。

说到底，邓成波能成功，是抓住了2003到2018年那段好时机，自由行带动零售业，商铺变得抢手，租金一路往上涨，但后来人口老龄化加剧，网购越来越普遍，旅游业也跟着不行了，依赖人流的商铺模式就撑不住了，旺角、油麻地这些老牌热闹区域，空置率翻了一倍，租金降了四成多，银行对商铺按揭也管得特别严，那些有三笔以上按揭的物业基本成了定时炸弹，邓家倒下不只是他一个人判断失误，而是整个香港商铺那种轻资产、重人流的经营方式，真的走到尽头了。